当前位置: 主页 > 案例名称 >

基于实物期权理论的房地产投资决策

2019-04-05 14:08  点击量:

房地产项目投资存在较大的风险和不确定性,传统的投资评估方法无法准确计算出不确定性带来的价值。本文分析了传统投资评估方法在房地产投资决策中的不足,提出对房地产项目投资,充分考虑房地产投资时间价值和管理灵活价值的实物期权方法更加科学。合理的投资决策方法。最后,用bs模型分析了实物期权在房地产投资决策中的应用。

关键词房地产;实物期权;投资决策

CLC编号f83文件识别码a

、简介

房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境中正确选择投资项目,以最大化房地产企业的价值。因此,房地产投资项目对市场的不确定性非常敏感,房地产企业的投资和发展风险也急剧增加。此时,房地产投资决策更为重要。

房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节,决策合理性的合理性将直接影响到开发项目能否顺利进行。在当今日益成熟的房地产行业,、竞争日益激烈,政策制定者越来越重视投资决策方法的分析和研究。

现有房地产投资评估方法的发展可分为三个主要阶段:第一阶段是以净现值(npv)法为代表的传统投资评估方法;第二阶段是加强传统投资评估方法的不确定性。因子的分析能力是目标不确定因素分析方法;第三阶段是基于Blackscholes期权定价理论的实物期权评估方法(1973)。不可否认的是,前两个阶段的分析方法存在一定的缺陷。因此,提出在房地产投资决策中采用实物期权分析方法,考虑房地产投资的时间价值和管理灵活性价值。一种更科学合理的评价方法。

两个、实物期权投资决策方法

1、实物期权理论概念。期权是一种特殊合约协议,赋予持有人在任何特定日期或日期以预定价格购买或出售一定数量标的资产的权利。期权理论的核心思想是期权持有者有权选择买入或卖出,而不是履行义务。期权根据标的资产的性质分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产,如货币、债券、股票;实物期权是受各种实物资产约束的选项,例如土地、技术、项目。由于着名的黑色选项定价公式解决了金融期权的定价问题,期权定价理论取得了很大进展。为了应对传统投资决策中净现值法固有的缺陷,麻省理工学院的Myers教授于1977年首次提出,期权定价理论可用于指导投资者进行实物投资项目的决策,以及正式提出实物期权。概念。他指出,投资项目产生的现金流所产生的利润来自于目前拥有的资产的使用,以及未来投资机会的选择。房地产行业是一个高度不确定的行业,面临来自内部和外部竞争环境的波动变化的风险。同时,房地产投资项目一般是多阶段的,因此决策者需要在每个阶段后修改后续工作计划,这充分体现了管理的灵活性。此外,房地产项目需要不断从土地收购中投入大量资金。即使市场形势不利,投入的大量资金也无法收回,成为沉没成本,导致房地产开发项目不可逆转。上述不确定性、的管理灵活性和不可逆性只是实物期权的典型特征,因此实物期权法在房地产项目投资评价中的应用是可行和准确的。

2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚。它是在保留传统方法的合理内核的基础上,充分考虑房地产投资的时间价值和管理灵活性价值。它更科学合理。投资决策方法。房地产投资项目的真实价值等于项目的净现值加上项目中包含的实物期权的价值,即

项目值=扩展npv(enpv)=静态npv +选项值

3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来自金融期权的定价理论,即着名的b-s模型和随机过程理论。实物期权的定价模型是

c = v(o)×n(d1)-i×e-rt×n(d2),其中

D1 =

在上述定价模型中,v(o)是投资项目的预期现金流量;我是投资项目的投资成本; t是项目投资的最终决定时间; lev是项目的市场波动性,即项目价值标准差的变化; r是无风险利率; c是项目的实际期权价值。

三个、实物期权定价方法应用实例

一家房地产公司于2004年投资于一个城市的房地产项目。它分为两个阶段,是一个多阶段投资。项目的现金流量见表1、的表1。整个项目只能在第一阶段投资后进行。根据市场,折扣率r = 15%。 (表1、表2)

根据传统的npv方法,npv =Σ(ci-co)(1 + i)。其中,ci、co代表投资项目在第t年带来的现金流入和现金流出。

2004年底,作为项目的初始检验点,计算了一期工程的净现值,可以得到npv1 = -35.3(万元)。净现值法理论表明公司不应该投资房地产项目。但是,决策者可以考虑,如果投资项目的第一阶段,可以获得项目的第二个投资机会。因此,从2006年底到第二阶段的开始,根据npv公式,第二阶段的净现值可以计算为npv2 = 26.1> 0百万。说明在做出个人决策时,项目的第二阶段是可行的。综合项目第一阶段和第二阶段的整体决策将对2004年底的现金流量进行贴现。整个项目的总收入为npv = -35.3 + 26.2 / 1.152 = -15.50(万元)。结果很清楚。根据净现值法的理论,表明考虑两个阶段的整体项目也不适合投资。但是,由于传统的投资决策方法忽视了灵活管理的不确定性和价值,项目的价值可能被低估了。然后,实物期权法用于分析项目的投资决策。由于投资项目的具体情况比较明确,项目市场价值、投入资金、的时间更容易确定。无风险利率通常采用同期的政府债券利率。投资项目的市场价值波动是一个难以准确衡量的参数。由于房地产行业特征的不确定性,、的风险很大,一般可估计为滓= 30%。

在计算上述净现值法时,由于方法本身的局限性,项目两个阶段的投资机会的不确定性值,即未来项目期权的价值,被忽略了。随着市场的变化,假设其波动率= 30%,、阶段第二阶段的投资价值存在很大的不确定性。从实物期权理论的角度来看,无论是投资两年还是不投资,、的投资规模都可以根据市场的具体情况来确定。因此,如果您投资项目的第一阶段,除了两年的现金流入和现金流出外,项目的第二阶段还有投资机会,这个投资机会的价值(实物期权)应该被考虑。

为此,实物期权分析方法用于分析该投资项目。截至2006年底,当前时间点(2004年底),此类投资机会的价值相当于2年,协议价格(投资额)为i = 400 + 300 / 1.15 + 300 /1.152=887.7(万元)

标的资产(指实物期权赋予期权买方购买或出售权的资产)当前价格(项目流入的当前价值)为v(o)=(600 / 1.152 + 700 / 1.153)/1.152 = 691.1(万元)。

D1 = = - 0.142

D2 = -0.142-0.30×= -0.567

根据标准正态分布变量的概率分布函数n(x)计算

N(D 1)= N(-0.142)= 0.4443

N(D 2)= N(-0.567)= 0.2877

基于实物期权理论的房地产投资决策

增长期权的价值e = v(o)×n(k1)-i×e-rt×n(k2)= 7590万,即该投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值的现值为75.9 / 1.152 = 57.4(万元)。为此,房地产项目的实际净现值应为enpv = -15.5 + 57.4 = 41,900元0.这表明从整体战略考虑,房地产项目应该投入。房地产公司相应地进行了投资,最终的投资结果也证明杏耀娱乐平台了公司的原始投资决策是正确的。四个、结论

实物期权投资决策分析方法不是对传统决策分析方法的简单否定,而是在保留传统决策分析方法的合理内容的基础上,对不确定因素及其相应的环境变化做出积极响应,并充分发挥作用。考虑房地产投资。一种更科学合理的投资决策方法,具有时间价值和管理的灵活价值。与传统的投资决策方法相比,实物期权理论可以更好地解决房地产投资决策中的不确定性问题,并探索这些不确定性的潜在价值。随着房地产市场竞争的加剧,房地产市场的不确定性不断提高,实物期权理论在房地产投资决策中具有更好的应用价值。 -

(作者:重庆大学建筑管理与房地产学院)

主要参考

[1] camerer,cf.doesstrategyresearchneedgametheory.strategymanagementjournal,1991.12。

[2] blackf,scholesm.thepricingofoptionsandcorporateliabilities [j]的.journalofpoliticaleconomy,1973.81。

[3] myerss.fina杏耀娱乐注册ncetheoryandfinancialstrategy [j]的.inter-面孔,1984.14。

[4]杨春鹏。实物期权及其应用[m]。上海复旦大学出版社,2003。

[5]潘长风。从实物期权的角度看房地产投资理论与应用研究[D]。厦门大学博士论文,2006。

[6]曾伟华,杨合力,李伟。实物期权法在房地产投资决策中的应用。建筑技术发展,2003.10。